2018年第四季度上海一手商品住宅成交均價6.13萬/平 創歷史新高
2018年上海土地市場持續推出了多幅租賃用地，未來供地結構或將進一步調整，預計2019年上海將持續“房住不炒”的基調，整體而言或仍將持續較為緊縮的政策調控，住宅市場持續承壓將成為新常態。
1月9日第一太平戴維斯發布的2018年第四季度上海樓市報告指出，去年上海在住房保障方面動作頻頻，大力發展住房租賃市場，共有產權房擴圍向非戶籍常住人口開放申請資格。
預計在2019年上海樓市調控政策基本穩定，在供應方面，開發商或將加快放量，住宅市場整體流動性加強；從市場呈現的信號可以看出，未來政府或不單純依靠買賣土地來獲得稅收；雖然房地產稅是否推行、何時推行尚未可知，但從財政角度而言，未來的發展已逐漸地從征稅這一方向進行調整，一些多樣的產品可能會出現。
去年四季度滬商品住宅成交均價6.13萬/平創新高
據統計，第四季度，上海新建商品住宅新增供應累計約288萬平方米，較上月環比微降5.9%。一手商品住宅成交量共計約153萬平方米，環比下跌33.2%，較去年同期同比上漲30.5%。一手商品住宅成交均價達到每平方米人民幣61300元，達到歷史新高。
在高端公寓市場，四季度迎來40.2萬平方米的新增供應，環比上漲50.1%，達到近五年來單季度供應新高。其中，八埭頭濱江園以及九廬這兩個新盤的入市為市場帶來了279套新增供應；除此以外，大多數新增供應來自現有一手高端公寓項目的加推批次。
一手高端公寓成交量共計約28.1萬平方米，較上季度環比微跌9.8%。一手高端公寓價格較上季度小幅上漲2.1%, 平均價格達到每平方米人民幣103,700元。
第四季度共成交4塊純居住用地，基本以零溢價成交。成交占地面積共計14.7萬平方米，可建面積共計29.6萬平方米，平均成交樓板價為人民幣每平方米27,568元。其中除兩塊位于嘉定區外；另有兩塊分別位于徐匯區及靜安市北高新技術服務園區，為近兩年來少有的市中心區域純住宅地塊。
本季度共成交五幅租賃用地，均以零溢價成交。可建面積共計約43.0萬平方米，容積率在1.52至2.5不等。地塊多位于近郊區域，其中三塊租賃用地位于寶山，其余三塊位于浦東、普陀及閔行。
2018年,上海市共交易27塊純住宅用地，共計建筑面積739,000平方米；交易純租賃用地共計34塊，可建建筑面積約131萬平方米。截止2018年末，上海市共計已推出純租賃住房地塊共計57塊 ，將至少為市場提供51679套新建租賃住宅。
去年四季度滬平均租金為204.4元/平/月 環比漲1.5%
第四季度共有兩個全新服務式公寓入市，分別為閔行的上海盛捷古北服務公寓以及位于浦東碧云的陽光城睿灣服務公寓，為市場帶來465套新增供應：上海盛捷古北服務式公寓（285套）和陽光城睿灣服務式公寓（180套）。
第四季度全市平均租金為人民幣每平方米每月204.4元，租金指數環比上漲1.5%。服務式公寓租金指數環比上漲1.3%，至人民幣每平方米每月248.4元。小業主公寓租金環比上漲2.0%，至人民幣每平方米每月184.0元。別墅租金環比上漲1.4%至人民幣每平方米每月155.0元。
全市空置率相對變化穩定，平均空置率小幅上升0.2個百分點至13.3%。服務式公寓空置率環比上升0.4個百分點到15.3%；小業主公寓空置率環比下降0.5個百分比到13.8%；別墅空置率方面則環比上升0.2個百分點至7.0%。
據悉，受施工進度及經濟環境影響，一些預計2019年第一季度入市的租賃項目入市時間推遲。第四季度陽光城睿灣服務公寓的入市為浦東租賃市場帶來了新增供應。預計2019年，浦東服務式公寓市場將迎來更多新增項目（如馨樂庭及賽嘉服務式公寓），提振浦東市場的供應量。
受全球經濟波動影響，服務式公寓市場中國內租客逐漸增多。眾多運營商也逐漸調整運營策略來更好地服務國內客戶。
2019年滬甲級寫字樓或有100萬平的新增供應
2018年第四季度，上海核心商務區一個全新寫字樓項目-靜安國際中心入市，為市場帶來約6.5萬平方米辦公面積。至此，全年核心商務區新增供應面積共計77.9萬平方米，年末，全市核心商務區甲級寫字樓存量升至890萬平方米，同比上升10%。
季內凈吸納量共計約63.8萬平方米，盡管較2017年同期的高位下降了9%，但歷史來看依然強勁。南京西路板塊繼續錄得負吸納量，導致空置率進一步上升。
供過于求的市場局面持續，致使核心商務區甲級寫字樓空置率較去年同比上升0.5個百分點至12.4%。核心商務區甲級寫字樓平均租金同比小幅上漲0.3%，至每平方米每天人民幣9.0元。
第四季度，非核心商務區共計兩個全新項目入市，為市場帶來6.9萬平方米新增供應。截至年末，非核心商務區甲級寫字樓存量達到410萬平方米。
非核心商務區寫字樓空置率環比、同比分別下降1.8個百分點和2.0個百分點至32%。租金水平同比維穩，為每平方米每天人民幣5.8元。
供應繼續放量仍將是來年上海寫字樓市場的一大挑戰。2019年，預計核心商務區和非核心商務區還將各自迎來超過100萬平方米的新增供應。
租戶市場背景下，新項目去化周期或將拉長。聯合辦公的租賃走向或將為市場帶來更多不確定因素。隨著聯合辦公市場的演變，業主除了引入聯合辦公以外，自身也傾向于打造自有品牌，從而為租戶提供更多靈活租賃方案，以提高競爭力。
為相應中央支持民營經濟發展號召，上海出臺一系列舉措，旨在刺激民營經濟發展，包括降低企業負擔、落實稅收優惠政策和加大融資擔保力度等，這也將有助于優化整體營商環境。此外，長三角區域一體化戰略也將對臨港等地區產生長期利好。
上海零售市場3個項目入市面積達38萬平
2018年前11個月，上海零售總額同比上升7.9%，增速較去年同期下降0.2個百分點。2018年全年共900,000平方米新增供應入市，較2017年下降7.3%。 其中第四季度有三個新項目共380,000平方米零售面積入市，分別為閔行區中庚漫游城、虹口區白玉蘭廣場以及浦東新區的陸家嘴中心。
第四季度全市購物中心首層租金環比上漲0.3%至每平方米每天人民幣27.7元，較2017年同比增長1.3%。核心商圈購物中心空置率較上季度上升0.2個百分點至6.8%，較去年同比上漲0.9個百分點；非核心商圈空置率環比上升0.4個百分點至6.8%，同比上漲0.1個百分點。
八佰伴竹園商圈在2018年隨世紀匯廣場、陸家嘴中心入市新增280,000平方米優質購物中心供應。包括老佛爺百貨、蔻莎百貨、Spacelab失重餐廳等眾多新進品牌提升商圈吸引力。
預計2019年零售市場仍面臨供應壓力，預計有14個項目約112萬平方米新增供應入市。大量新供應入市及宏觀經濟環境將導致整體租金漲幅有限，但新零售、體驗式業態、跨界復合品牌開店需求仍然旺盛，支撐優質項目租金穩健增長。此外，部分存量項目雖開業初期租金較低、入駐率不高，但通過業態調整和持續引入新品牌使租金補漲，將鞏固整體市場租金水平。
2019年上海投資小眾資產會獲更多關注
2018年第四季度大宗交易成交總額約為人民幣460.5億元。其中有兩筆超過人民幣100億元的交易，分別為凱德置地與GIC聯合收購的星港國際中心以及黑石收購的豐樹商業城。
在經濟全面降杠桿，融資管控的環境下，2018年上海投資市場成交回落，總成交總額約為人民幣878億元，同比下降13%。來自國內投資者的競爭減少，令國際投資者獲得更多機會。全年國際開發商和投資者成交占比約為59%。
市場上仍然有很多投資者對改造項目存在很大興趣，2018年有很多成交集中在收購經營不良的商場并意圖改造成長租公寓或者聯合辦公。2018年商場物業合計成交總額約為人民幣68億元，超過2017年總額的三倍，其中約有75%是以改造為收購目的。
2018年同樣有更多大規模的綜合體和開發地塊的成交完成，由于國際買家資金儲備更充足，這些大額成交中有73%由此類買家完成。
物流資產在2018年受到國內外投資者的追捧，中國成為世界最大的物流資產市場之一。面臨不斷增加的競爭和越來越小的利潤，物流資產運營商正在不斷通過使用新技術和設備來提高效率和回報率。
第一太平戴維斯預計2019年中國短時間內將不會放松對房地產企業的融資把控，但大型開發商仍然會享有更多的融資資源。同時，政府也會調動更多的資源進一步促進例如舊城改造、廉租房以及長租公寓等領域的發展。
面臨高償債壓力，預計國內業主會不得已通過出售資產來保持現金流。賣家處于周期下行階段的市場，預計2019年大宗市場成交價格將有所盤整。隨著投資者選擇風險更高的標的來獲得更高的回報率，預計例如老年公寓、長租公寓、不良資產以及奧特萊斯等小眾資產會獲得更多關注。
